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五象南小红书之数据篇
年，五象新区启动建设。随后的13年里，五象新区房地产市场先是经历了7年的酝酿期，到年开始爆发式发展，年领跑南宁楼市；从仅有几家本土房企布局，到数十家一线房企进驻、百余盘发售，产品业态均十分丰富。不可否认，五象新区目前已经成为南宁置业最热点的区域，不少人也尝到了置业五象的甜头。
克而瑞数据显示，年至年，五象新区房价历经3次跳涨，13年时间翻了四番。目前，蟠龙、五象湖、龙岗板块均已有量有价。对购房者而言，哪个区域会成为五象新区下一个热点？答案或许是五象南。
年起五象成交快速上涨，年成交金额首超青秀
年五象新区启动建设。随后7年，五象楼市一直处于酝酿期，商品住宅年成交量维持在20万㎡以下量级。从年开始，随着万科、绿地、华润、恒大等多家全国品牌房企进驻，五象成交出现跳涨，并持续这一高速增长的态势。
克而瑞数据显示，年五象新区商品住宅成交量为36.19万㎡，年猛增至.30万㎡，同比大幅上涨%；年成交量达.67万㎡，同比翻了一番；年达到阶段性顶峰，.77万㎡，开始领跑南宁楼市。
近年来，南宁楼市热点也从青秀区转移到五象新区。年，青秀区商品住宅成交金额占比达到顶峰，为62.23%，是当时南宁楼市“一哥”，此后占比持续下滑。而五象新区商品住宅成交金额占比从最低的1.03%，到年占比达36.38%，首度超越青秀区。年，五象新区依然领跑南宁楼市，与其他区域成交差距不断拉大。
从主力成交产品来看，90～㎡以及～㎡户型最受购房者青睐，成交占比均达到27%，改善特征明显。
13年间五象新区房价涨了四倍，历经3次跳涨
从成交金额占比仅1.03%，到最高的36.70%，13年来，五象楼市除了成交持续走高，房价也历经3次跳涨，从“2”字头到万元级别，涨了四倍。
克而瑞数据显示，年至年，五象商品住宅均价维持在～元/㎡，上涨缓慢；年，随着大批外地投资客涌入，银海华廷、新加坡城、天筑米兰等成交主力楼盘价格上涨，一定程度拉升区域均价，五象新区成交均价元/㎡，同比上涨26%。
随后，五象房价保持快速上涨态势。年多家品牌房企进驻五象新区，旗下新盘纷纷入市，区域房价再次出现跳涨，达到元/㎡。年，随着地价上扬，楼市向好，商品住宅去化迅速，五象新区多区域出现“一房难求”的画面，均价涨至元/㎡，比年上涨了元/㎡，涨幅达28%。
年，五象新区商品住宅均价破万元，达元/㎡，与年相比，13年时间上涨%。
五象商品住宅库存面积万㎡，去化周期仅5.4个月
从各城区库存情况来看，截至年2月底，南宁市商品住宅库存面积为万㎡。其中五象新区库存面积最大，达万㎡，占总库存量的35%。
虽然五象新区库存量几乎是其他城区的两倍，但去化周期仅5.4个月，库存压力较小。
整体来看，南宁各城区商品住宅去化周期均在8个月以下，市场发展较为健康。
近五年南宁成交住宅用地，近六成在五象新区
楼面地价刷新纪录，让南宁楼市再度聚焦五象。3月29日，历经21轮竞价+轮竞配建，1个多小时的角逐，五象湖亩优质地块被龙光以总价24.27亿元收入囊中。算上产权移交面积，折合实际楼板价超1.4万元/㎡，刷新南宁单幅地块总价和楼面地价纪录。
作为南宁楼市的热点区域，五象新区土地市场一直热度不减，高价地频现。那么，在土地成交量、价方面五象新区具体表现如何？
克而瑞数据显示，年至年，南宁住宅用地成交总建面为万㎡。其中五象新区成交万㎡，占比高达56%，连续5年成为南宁住宅用地成交量最大的区域。
成交楼面地价亦保持稳步上扬态势。年，五象新区住宅用地成交楼面地价不足元/㎡；年达到元/㎡；年大幅上涨至元/㎡，其中融创·九棠府、万科金域中央项目地块成交楼面地价均超过元/㎡；年五象新区成交楼面地价达元/㎡，为历年来最高。
未来，五象新区仍是土地供应的热点。年，南宁计划供应亩住宅用地，供应总建面.3万㎡。其中五象新区计划供应总建面达.5万㎡，占比达35%，仍是南宁土地供应大户。
看成交量价，五象南或成为五象新区下一个热点
从五象新区各个板块的成交走势来看，可以清晰了解到整个五象新区的热点变化。其中，年以前，五象湖板块和蟠龙板块的成交都经历了大幅上涨的过程，分别于年、年到达顶峰。但随着板块内土地开发接近尾声，新盘供应不足，年以来，两大板块成交开始出现下滑。
以五象湖为例，因自然资源丰富、教育医疗配套、交通配套能级高，五象湖板块迅速成为南宁热点区域。数据显示，五象湖板块商品住宅成交面积在年飙升至95.88万㎡，到达峰值；随后因区域供应“缩水”，成交开始下滑。
龙岗板块的发展轨迹类似。年起，龙岗板块多盘齐发，无论是供求量还是市场热度均有明显上升，商品住宅成交量达59.57万㎡，开始超越五象新区其他板块；年，区域成交量上涨至89.60万㎡；年成交量突破百万㎡，达.12万㎡，领跑五象新区楼市。目前，龙岗已经成为五象新区成交量最大的板块。
新兴的五象南板块年才有楼盘发售，还有大量未开发的土地，按照区域发展史，估计会是下一个供应热点。年，除了彰泰、荣和，五象南板块还聚集了龙光、大唐、阳光城、万科、合景、大都等品牌房企，旗下项目如龙光·玖珑郡、印象愉景湾、万科·星都荟目前均已首开，仅年1—3月成交量已达4.57万㎡，已达年该板块总成交的65%。按照这一趋势，未来，五象南板块的上位，或许只是时间问题。
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五象南小红书之规划篇
广西首府南宁，中心城区面积由年的约17平方公里，扩张到年的约平方公里，城市“变大”近17倍。从年前的朝阳时代，到—年期间的埌东凤岭时代，再到如今的五象时代，我们可以看出“东拓南延”将是当前和未来南宁中心城区扩张、城市中心发展的重点方向。
年，五象核心区基本成型；年，南宁首次提出“南宁都心”规划，由埌东和五象组成中心向南，融入陆海新通道，迎来城市发展新格局。
五象南板块，时代之趋，应势诞生。
《南宁市总体城市设计（草案）》中的南宁市主城区总体结构图,原南宁市规划局（现其职责已整合入南宁市自然资源局)供图
五象中心被纳入“南宁都心”，向南外溢红利
年2月，南宁首次提出了“南宁都心”发展规划，建设“一主四副、内外双环、五轴延展”的公共中心体系。其中，“一主”即“南宁都心”——作为北部湾城市群核心城市的中央活力区（CAZ），由埌东中心和五象中心组成，涵盖范围约60平方公里，青秀山、五象岭两大城市生态绿肺皆在其中；并整合埌东商务区、东盟商务区、五象商务区配套资源，打造具有影响力的区域门户和国际都会。
作为“再造一个新南宁”的五象新区，从年开工建设至今，经历了翻天覆地的变化。特别是五象核心区，其路网、配套、各功能分区等建设，从“0”到基本成型。如今，五象中心被纳入“南宁都心”，五象新区的建设还将继续南延拓展，“南宁都心”发展红利无疑会外溢至五象南，逐渐成为置业五象价值洼地的新选择。那么，这一新崛起的板块/片区，其发展规划、配套建设、置业潜力如何？以下，克而瑞分析师通过多维度测评，通过系列推文，给出相关置业建议。
产城融合，五象南规划颇有国际范
五象南，位于五象新区南部，北以城市快速路（现绕城高速南环）为界，东以规划庆华路为界，南面和西面以规划的高速公路辅道英岭路为界，总面积约36平方公里，建设范围涵盖中国-东盟物流基地以及南宁综合保税区。地铁3号线延长线（规划）沿着平乐大道南延至五象南，未来居住或办公在此，可快捷畅享“南宁都心”生活圈。
五象南，定位为南宁重点打造的产城融合发展新区域，从规划来看，颇具“国际范”。依托中国-东盟物流基地、南宁综合保税区平台，融入国际陆海贸易新通道，打造以电子信息产业为主的现代产业高地、以保税物流业为核心的现代服务业高地、商贸服务配套完善、人居环境舒适的现代化城市新区。
■实测五象南各项医院地铁商业全配齐
覆盖36平方公里，“七轴”通达内外
整体路网覆盖五象南面积约36平方公里，主要由于“七轴”（城市快速路、平乐大道、华兴路、振邦路、银海大道、金海路、振良大道）可通达第二机场高速、北钦防高速路等；沿着平乐大道往南规划建设2座立交，方便金海路、振良大道沿线住户。
五象南多条路网通达内外
目前，五象南内的那解岭路、华威路、金良路、海晖路、南宁国际物流基地中片区路网完善工程一期均已竣工投入使用。这些道路将加快推动信息港企业及项目入驻和建设。
地铁3号线将南延贯通五象南，串联多个商圈
轨道交通方面，地铁3号线二期建设时间尚未明确，线路规划从平良立交南延至那马镇，设站点平良立交（可换乘2号线延长线）、保税区北站、保税区站、保税区南站、那马北站、那马站站点，未来将串联五象商圈、东葛商圈、金湖商圈、安吉商圈。
规划7所小学5所中学，小区多数配建幼儿园
目前五象南在建一所中学——南宁一中五象校区（预计年建成），新建金良路小学、华威路小学（均是预计年建成）。五象南内规划7所小学、5所中学，每所中小学都可服务2~5个小区，服务半径多是米以内，且小区多数配建幼儿园。截至年末统计，五象新区累计建成招生中小学校22所，在建及开展前期工作中小学校项目30所。
医院，就近化解看病难
五象南在建医院——医院，位于金良路南侧、海晖路西侧；另在五象南的北部和南部区域共规划建设2所医院，医院周边包围多个小区，未来可满足住户就近就医就诊需求。距离五象南5公里范围内，坐医院（已运营），以及在建的广西医科医院、广西医科大学东盟国际口腔医学院等。目前整个五象新区已布局9家医院，医院5家，床位余张。
连片城市公园，满足周边住户休闲需求
目前五象南内规划的城市公园、水系公园仍在开发初期，尚未成型，距离较近的只有五象湖公园，直线距离约1.5公里。五象南的北部、中东部和南部区域规划建设连片城市公园绿地，满足周边居住区、产业园区的就近休闲需求。
国际范“南大门”，开启家门口“海淘”模式
作为集中商业代表的“南大门”（跨境电商保税直购中心）于年12月15日开业，所销售产品涵盖轻奢、母婴、美妆、食品、保健品等数万件的原装进口完税商品和保税商品，覆盖欧洲、美洲、澳洲、日韩、东南亚等50多个国家，让广大市民不出南宁就能买遍全球。
在家门口就能买到进口保税品让人直呼过瘾本报记者宋延康摄
社区底商方面，建工城规划有20万㎡商业体量，涵盖4万㎡购物中心、㎡生活超市和风情商业街等。万科·星都荟规划有万科里、万科邻两大商业产品，可提供最基本的生活消费服务、促进业主间互动和交流的商业街区。
现代服务产业集聚，与国际企业人才为邻
中国（南宁）跨境电子商务综合试验区已开区运营；已开工建设的新中智慧园项目是中新南宁国际物流园（一期）智慧物流与跨境电商板块的重要组成部分，目前已引进上海金桥集团、万纬物流、复星国药、太古冷链等一批知名企业，各项基础设施全面开工建设；项目二期的前期招商工作已全面铺开。
年6月，广西在物流体系、园区开发建设、企业投资奖励、人才引进等方面出台了16项政策，大力支持国际陆海贸易新通道的建设。未来在五象南生活居住、办公，都将与世界强、中国强国内外企业的高层次人才为邻，片区首位度也将被加快提升。
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五象南小红书之楼市篇
五象南6盘争霸4大指标比拼，谁最牛？
距离刚刚刷新土拍纪录的龙光地块仅约3公里、距离二手房房价为2万元/平方米的华润二十四城约1公里、品牌开发商齐聚土地供应热点板块……五象南板块，必将是楼市又一个崛起新秀。
目前，主力在售项目有万科星都荟、龙光·玖珑郡、彰泰郡、荣和五象学府、建工城、印象·愉景湾6大楼盘。买房，无非是看品牌、地段、产品和价格，比拼这几个核心指标，各大楼盘各有优势。那么，要出手五象南，购房者该如何选择？分析师就这几个要素对楼盘进行测评分析。
品牌力
全国大牌vs本土牛人vs国企大咖
从五象南这几个楼盘的品牌实力来看，“咖位”都较高，既有全国型品牌房企，有本土数一数二的实力品牌，还有实力雄厚的本土国企，各具优势。
从业绩表现看，龙光·玖珑郡的开发商——龙光地产无疑是近几年的“猛将”，拿地量大、项目数量多，业绩表现突出。CRIC数据统计数据显示，年，龙光以89.87亿元、82.44万平方米的成绩，权益销售金额和面积均获第一。此外，龙光也是3月29日五象湖“双料地王”的得主、目前五象新区土储货值第一的房企。
社区服务及配套营造上，万科作为全国级大牌房企极具优势，近几年，万科往“城乡建设与生活服务商”转型，实现多业态多元化发展。截至目前，万科在南宁建设6所梅沙幼儿园、2所梅沙营地；运营及筹备4个万科里；已获取5个物流项目。而万科星都荟是万科产城融合的代表项目，在社区整体配套营造上会加分。
另外两家较突出的是本土实力国企——彰泰集团和荣和集团。彰泰作为年广西销量第一的本土品牌，在布局实力上表现优越。目前，彰泰在南宁尚未有已交付的项目，但在桂林等城市已交付的项目中，彰泰楼盘以品质感和物业服务著称。
另一家本土房企，是大家都比较熟悉的荣和集团。作为深耕广西26载的企业，荣和连续6年载誉中国地产百强，累积服务30万业主人群，以“每15个南宁人中就有1位荣和业主”的忠诚力领誉业界。企业在园林打造和户型方面加分。
大盘建工城开发企业，大都投资，母公司为建工集团。尽管企业知名度稍显低调，但作为国企，建工集团也是土储大户，开发面积超万平方米。
在开发品牌方面比较特别的是印象·愉景湾，该盘由合景泰富、大唐、龙光、阳光城4大房企联合打造。其中，大唐负责工程建设，阳光城负责产品打造，合景泰富负责操盘，龙光服务拥有国家一级资质物业负责物业。四家品牌房企合作，相互分担开发成本和控制相应风险，同时房企间优势互补，更好挖掘五象南置业潜在客户。
这一轮的比拼中，除建工城外，其他几家都在南宁形成了多盘布局的阵势，而每一家房企都有自己的优缺点，购房者可按需选择。
地段力
具有地铁学区优势，但目前成熟度不足
目前，不少人对五象南最大的抗性在于其地段略偏远。但过了五象湖，沿平乐大道继续向南大约2公里，即可抵达五象南板块几大项目。从位置上看，几大楼盘分布于平乐大道沿线。目前，该大道已建好平宋立交桥、平歌立交桥、平秋立交桥，业主出行便利。这一板块内还有玉象路，未来将连接良玉大道、平乐大道，更多交通路网加持。
从位置对比来看，万科星都荟、龙光·玖珑郡、彰泰郡、荣和五象学府、建工城基本都在平乐大道沿线，目前的到达性较好。印象·愉景湾周边路网还在建设中,但未来平花谷路、振邦路修通，项目抵达五象湖板块约5分钟车程。
地铁方面，规划的地铁3号线沿线经过该板块，计划年中通车，但延长线具体动工时间待定。其中，龙光·玖珑郡、彰泰郡、荣和五象学府、建工城距离地铁3号线延长线保税区北站(规划)地铁口仅一路之隔。印象·愉景湾则是处于规划中的地铁3号线延长线的保税中心站至保税中心南站区间。
总体来看，目前整个板块的楼盘大多配套还处于规划或在建阶段，对购房者而言，购买后都需要等至少两年时间。不过，从长远规划看，这些楼盘或是地铁口物业、公园物业、学区物业，整体规划都不错，区域升值潜力比较大。
产品力
万科、建工城大盘优势，户型龙光、荣和较佳
从各个项目的规划情况来看，体量最大的要数建工城和万科星都荟。其中，建工城总占地面积亩，仅小学就规划有两所，是当之无愧的“大城”。万科项目的占地面积也达亩，且处产业园规划项目，自身配套梅沙幼儿园。
从容积率方面，表现最为突出的当属龙光·玖珑郡，项目容积率仅为2.5，是整个片区内容积率最低的楼盘，相比之下，其他楼盘的容积率在3.5~4之间。
户型方面，片区楼盘大多定位“小而美”，目前主打户型80~平方米左右，最小的是龙光·玖珑郡70平方米的户型，总价较低，门槛也相对较低，对于投资者或者刚需者来说，置业压力可减小。
在赠送面积上较有优势的是荣和和彰泰，如荣和项目所推出户型赠送面积11~20平方米，高赠送也带来项目在尺度上的优势。同样的80多平方米户型，彰泰86平方米户型开间3.6米，印象·愉景湾93平方米开间3.4米，万科92平方米户型开间3.5米，而荣和五象学府83平方米则做到3.9米开间。
价格力
整体门槛较低，“8”“9”字头出没
从价格方面来看，目前五象湖板块楼盘普遍1.3万~1.5万元/平方米的价格区间，紧靠五象湖的五象南板块楼盘具有价差优势。精装楼盘最低仅“9”字头，当前价格最高的楼盘均价1.2万元/平方米。
其中，龙光·玖珑郡、印象·愉景湾、建工城都是首开的新盘，按照楼盘普遍采取“低开高走”的价格策略。其中，印象·愉景湾打出首期“9”字头，首付“5万元起”的价格。从项目即将推出的产品来看，户型为83~平方米的三至四房，面积不大，预估总价75万~万元，按照当前市场情况评估，门槛较低，加上项目处于规划的地铁站口的优势，值得投资客或刚需者重点
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